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マンション修繕工事　優先順位　管理組合の役割の重要性　理事の負担

公開日：2025/03/15

築20年以上のマンションやビルは、老朽化に伴う建物や設備の改修・修繕工事に取り組まなければなりません。しかし建築費の高騰に伴い、予定していた修繕計画通りの予算では対応できないケースも多く見受けられます。
また住民もそれぞれに歳をとり、生活背景や経済的な事情も異なり、マンションの改修に関して居住者全員が同じような考え方であるとは限りません。
居住者最大公約数の利益になるための工事を意思決定するために、管理組合の役割は非常に重要です。

◯修繕積立金や管理費を「何に」優先して使うべきか？
◯具体的な優先順位はどのようにして決めるの？
◯合意形成をスムーズに進めるためのプロセスとは？

今週のもっと知りタイム

管理組合理事や修繕委員の負担を減らすために

修繕積立金や管理費を「何に」優先して使うべきか？

築20年以上のマンションでは建物や設備の老朽化に加え、耐震化やバリアフリー化など、より快適な住環境を整えるための課題も山積しています。しかし、限られた予算と住民の負担を考慮すると、どの修繕を優先するかの判断が必要です。

まずは、「安全性」「住環境」「資産価値」という3つのカテゴリーに分類し、その中でも「緊急性」の観点から優先順位を決定するとよいでしょう。

緊急性が高いものから中長期的な視点で取り組むべき工事の具体例については、下記のポイントを参考にして、住民全員で話し合うことをおすすめします。

具体的な優先順位はどのようにして決めるの？

最優先すべきは、住民の生命や安全に関わる問題です。特に、以下の点については早急な対応が求められます。

・耐震性能の確保（倒壊の危険がある場合、最優先で補強）
・外壁や屋上防水の修繕（ひび割れ・剥落があると落下事故や雨漏りの原因に）
・給排水設備の老朽化対応（漏水が発生すると大規模な修繕が必要になる可能性）
・電気設備の更新（ブレーカーの故障や火災リスクの軽減）

まずは、耐震診断・建物診断・設備診断などの専門的な調査を行い、危険度の高い箇所から優先的に対応します。

次に、長期修繕計画を見直し、優先順位を調整します。計画されている修繕のうち、すでに予算が確保されているものを優先的に実施し、不要な工事は見直してより緊急性の高いものに資金を回すなど、柔軟な対応が求められます。

また、修繕積立金が不足している場合は、補助金の活用や修繕積立金の増額も検討する必要があります。

さらに、住民の満足度を高めるためには、アンケート調査や説明会の実施、専門家の意見の公表を行い、住民の意見を反映させながら合意形成を進めることが重要です。

合意形成をスムーズに進めるためのプロセスとは？

では、住民の合意形成を円滑に進めるには、どのような意思決定プロセスが有効でしょうか

以下の6つのステップで進めると、住民の納得を得やすくなります。

❶現状の課題を整理し、データを収集する（耐震診断・設備診断の実施）
❷住民アンケートを実施し、意向を調査する
❸調査結果をもとに説明会を開催し、住民に理解を求める

❹住民の意見を踏まえて複数の選択肢を提示し、具体的な計画を立てる

❺住民投票を実施し、最終的な方針を決定する
❻複数業者から提案と見積もりを取得し、施工業者を選定して工事を実施する
このように段階的に進めることで、住民の納得を得やすく、合意形成がスムーズに進みます。

★★★もっと知りタイム★★★

管理組合理事や修繕委員の負担を減らすために

合意形成には多くの時間と労力がかかるため、管理組合の理事や修繕委員の負担が一部の人に偏る問題が発生しがちです。負担の偏りが不満や不公平感を生み、理事のなり手不足につながることもあります。

この問題を解決するために、以下のようなアプローチが有効です。

❶負担を分散し、住民全体で役割を分担する
・理事や修繕委員だけでなく、ワーキンググループを設置し、住民全体で協力する仕組みを作る。
・「耐震化チーム」「設備更新チーム」などに分け、専門的な知識が必要な部分は専門家に依頼する。

❷理事・修繕委員へのインセンティブを導入する
・報酬制度を導入し、無償の負担を減らす（例：管理費から月額報酬を支給）。
・修繕積立金の一部減免など、負担に見合ったメリットを提供する。

❸住民の意識改革を促し、協力する文化を作る
・「管理組合の運営は全住民の問題である」ことを認識してもらう。
・定期的な説明会の開催や、オンラインツールの活用で情報共有を強化する。

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マンション修繕工事 優先順位 管理組合の役割の重要性 理事の負担

マンション修繕工事 優先順位 管理組合の役割の重要性 理事の負担

修繕積立金や管理費を「何に」優先して使うべきか？

具体的な優先順位はどのようにして決めるの？

合意形成をスムーズに進めるためのプロセスとは？

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管理組合理事や修繕委員の負担を減らすために

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