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マンション排水管　所有区分　排水管の老朽化　事故の際の責任範囲

公開日：2025/02/15

埼玉県八潮市の排水管老朽化とされる大きな事故がニュースになっています。普段当たり前のように使っている水道設備ですが、改めてそのインフラとしての重要性が再認識される出来事です。
今回の事故は公道の排水設備で起きましたが、排水管の劣化という観点では、公共の設備であってもマンションの敷地内であっても、同じような状況になるケースはありえます。
特にマンションなどの集合住宅の排水設備は権利関係が複雑なので、住民一人一人が普段からその仕組みを理解しておくことは重要です。

◯マンション住民の管理責任がある排水管の専有部はどこから？
◯マンション内で漏水など排水事故起きた時、責任はどうなるの？
◯築年数の古いマンションの排水設備はどのように管理・点検すればよいのか？

今週のもっと知りタイム

築年数の古いマンションの「給・排水管の更新工事」は、共有部・専有部を一体で検討する

マンション住民の管理責任がある排水管の専有部はどこから？

水道設備は、給水と排水の両方が一本の管でつながっており、排水管の所有区分について普段意識することは少ないかもしれません。そのため、曖昧な認識のまま過ごしている方も多いでしょう。

しかし、水道設備に関する事故が発生した場合、「所有権」とともに「管理責任の範囲」が重要な問題となります。

マンションの管理規約には、排水管の「専有部分」についての記載があるはずです。また、国土交通省の「マンション標準管理規約コメント」にも、その取り扱いが明記されています。

基本的には、給水管の場合、本管から各住戸のメーターまでが共用部分となり、専有部分はメーターから住戸内の配管までとされています。

一方、排水管については、台所や浴室などの雑排水管やトイレの汚水管は、各住戸からの排水・汚水を集めて流す「立て管」（縦方向に流れる排水管）と、この立て管と専有部分をつなぐ「排水継手」までが共用部分とされます。そのため、排水継手から先の「枝管」（横引き管）が専有部分となります。

マンション内で漏水など排水事故起きた時、責任はどうなるの？

専有部分の不具合が原因で漏水が発生し、下の階の住戸に被害を与えた場合、基本的にはその住戸の所有者が管理責任を問われることになります。

しかし、マンションの排水設備は築年数によって構造が異なり、必ずしも所有者が責任を負うとは限らないケースもあります。

例えば、継ぎ手までの排水枝管が床下のスラブを貫通し、下階の天井裏を通っている構造のマンションで漏水事故が発生した場合、通常であれば排水枝管は専有部分とみなされるため、上階の住民（区分所有者）が賠償責任を負うことになります。

しかし、平成12年（2000年）の最高裁判決では、「下階の天井裏にある排水管は、上階の住民が点検や修理を行うことが構造上不可能であるため、共用部分と認定する」との判断が下されました。この判決により、類似の構造を持つマンションでは、排水枝管の一部が共用部分として扱われるケースがあることを認識しておく必要があります。

国土交通省の「マンション管理標準指針コメント」より引用・加工

築年数の古いマンションの排水設備はどのように管理・点検すればよいのか？

多くのマンションでは、管理組合主導で年に1回以上の「雑排水管清掃」を実施しています。

この清掃では、各住戸の台所や浴室、洗濯機の排水口から高圧水を流し、詰まりや溢れの原因となる固着した汚れを除去します。一般的に、まず1階のマンホールまでの横引き管を清掃し、1階から順に上階へと立て管を洗浄していく方法が取られます。これは、上階から始めると、下階の排水管に汚れが押し流されて詰まるのを防ぐためです。