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マンション管理適正化シンポジウム　工事業者選定　公募　マンション管理士　合意形成

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マンション管理適正化シンポジウム　工事業者選定　公募　マンション管理士　合意形成

公開日：2025/01/31

昨年（2024年）10月、国土交通省主催の「マンション管理適正化シンポジウム」が開催されました。
このシンポジウムでは、マンション管理の現状や課題がテーマとなり、特に「工事業者・コンサルタントの選定」について、管理組合の経験に基づく発表や提言が行われました。
シンポジウムで紹介された事例をもとに、施工業者・設計コンサル業者の「公募」による選定プロセスについて考えます。

目次

◯設備工事を依頼する業者の選定が「公募」にするべき理由とは？
◯業者選定の際「重視すべきポイント」とは？
◯設計コンサルタントは、工事にどのように関与する形がよいか？

今週のもっと知りタイム

業者選定におけるスムーズな住民合意形成の方法

設備工事を依頼する業者の選定が「公募」にするべき理由とは？

シンポジウムでは、建物や設備の工事を発注する際、業者を「公募」で選定するべきだという意見が多く出ました。その主な理由は以下の4点です。

 

① 透明性が確保できる

公募によって選定プロセスが明確になり、不透明な談合を防ぐことができます。また、居住者に対する説明責任を果たしやすい環境が整います。

 

② 適正な価格競争が促進される

相見積もりを取ることで、不当に高額な契約を回避し、適正価格での工事を実現できます。

 

③ 多様な提案を比較できる

複数の業者から技術力や施工方法に関する提案を受けることで、価格だけでなく品質やメンテナンス性も考慮した最適な選択が可能になります。

 

④ 信頼性の高い業者を選べる

公募の過程で業者の実績や評判を調査することで、信頼性の高い業者を選定できます。

業者選定の際「重視すべきポイント」とは？

業者を選定する際、価格だけでなく「品質」「安全管理」「現場監督者の能力や人柄」が重要になります。以下、業者を選ぶ際のチェックポイントを整理しました。

 

［業者選定のためのチェックポイント］

  • ● 実績と専門性について
    □マンション設備工事の豊富な実績があるか
    □同規模・同種の工事経験があるか
    □建設業許可・管工事業許可などの資格や許可を保有しているか
  • ● 施工品質と技術力
    □使用する資材の品質を説明できるか
    □最新技術の導入を含め、工法が妥当か
    □現場監督・職人のスキルを含めた施工管理体制が適正か
  • ● 価格の適正性
    □提案・見積もりが適正価格か
    □追加費用や契約条件が明確か
    □長寿命化を考慮し、長期的なコストが適切に見積もられているか
  • ● アフターフォローと保証制度
    □保証期間の長さと保証範囲が明確か
    □アフターサービス（定期点検・緊急対応など）が充実しているか
  • ● コミュニケーションと信頼性
    □管理組合や居住者との意思疎通が円滑にできるか
    □契約前の説明が丁寧で分かりやすいか
    □過去のトラブル対応の実績を説明できるか

設計コンサルタントは、工事にどのように関与する形がよいか？

工事業者と同様に、設計コンサルタントの関与の仕方も重要です。

 

シンポジウムでは、管理組合と修繕委員会が主体となり、設計コンサルタントを関与させないケースが紹介されました。これは、不正防止の観点から「設計コンサルタントが特定の施工業者と癒着しやすい」という懸念があるためです。

 

一見、公平な選定に見えても、実際には業者と事前調整を行うケースが指摘されました。そのため、管理組合が「マンション管理士」をパートナーとし、業者を選定する事例が増えていることが報告されました。

 

ただし、技術的なアドバンテージを持つ設計コンサルタントを活用したほうが良い場合もあります。その際は、「リベートなどの授受を禁止する契約書や誓約書を交わす」といったリスク回避策を講じることが重要です。

シンポジウム風景（国土交通省Webサイトより引用）

★★★もっと知りタイム★★★

業者選定におけるスムーズな住民合意形成の方法

住民との合意形成を円滑に進めるには、「情報公開」「対話」「納得感」の3つのポイントが重要です。

1.情報公開
意思決定プロセスの透明性を確保するため、住民説明会や広報誌を活用し、専門的・技術的な内容をわかりやすく説明する工夫が求められます。資料やスライドを用いて視覚的に伝えることも効果的です。

2.対話
住民の理解を得るために、アンケートや住民代表の参加を通じて意見を反映する場を設けることが重要です。

3.納得感の熟成
反対意見のある住民には個別に説明を行い、疑問を解消することが望ましいです。また、総会の成立要件を満たすために、委任状や書面決議を活用することも有効な手段です。

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