マンションの排水管はどこから専有部？漏水事故の責任範囲と正しい管理方法を解説

この記事のポイント

マンションの排水管における管理責任の基本

「マンションの配管管理や修繕は、すべて管理組合や管理会社が対応してくれるのでは？」と思われている方も多いかもしれません。
しかし、マンションの排水管はすべての部分が建物の共有物というわけではなく、お部屋の中を通る配管については住民（区分所有者）自身に管理責任が発生します。

普段意識することは少ないかもしれませんが、水道設備に関する事故が発生した場合、「所有権」とともに「管理責任の範囲」が重要な問題となります。
マンションの管理規約には、排水管の「専有部分」についての規定があるはずです。また、国土交通省の「マンション標準管理規約コメント」にも、その取り扱いが明記されています。

住民に管理責任がある排水管の「専有部」とはどこから？

排水管の管理範囲を正しく理解するうえで、同じ配管設備である「給水管」との違いを比べると、それぞれの境界や管理上の注意点がより明確になります。

上記の表にある通り、給水管の場合は各住戸の入口にある「水道メーター」という分かりやすい境界機器が存在します。そのため、本管から各住戸のメーターまでが共用部分となり、メーターから住戸内の配管までが専有部分とされるのが一般的です。

一方、台所や浴室などの雑排水管やトイレの汚水管といった排水管には、メーターのような仕切りがありません。そのため、各住戸からの排水・汚水を集めて流す「立て管（縦方向に流れる排水管）」と、この立て管と専有部分をつなぐ「排水継手」までが共用部分とされます。

マンション内で排水事故が起きた場合、責任はどうなる？

原則は「専有部（上階の住民）」に責任が発生する

専有部分である排水枝管の不具合や劣化が原因で漏水が発生し、下の階の住戸に被害を与えた場合、基本的にはその住戸の所有者（上階の住民）が管理責任を問われ、修繕や賠償責任を負うことになります。

例外的に所有者が責任を負わないケース

マンションの排水設備は築年数によって構造が異なり、必ずしも所有者が責任を負うとは限らないケースもあります。
例えば、継ぎ手までの排水枝管が自室の床下スラブ（コンクリート床）を貫通し、下階の天井裏を通っている構造のマンションで漏水事故が発生した場合です。通常であれば排水枝管は専有部分とみなされるため、上階の住民（区分所有者）が賠償責任を負うことになります。

しかし、平成12年（2000年）の最高裁判決では、「下階の天井裏にある排水管は、上階の住民が点検や修理を行うことが構造上不可能であるため、共用部分と認定する」との判断が下されました。この判決により、類似の構造を持つマンションでは、排水枝管の一部が共用部分として扱われるケースがあることを認識しておく必要があります。

築年数の古いマンションの排水設備はどのように管理・点検すればよいのか？

管理組合主導による「定期的な雑排水管清掃（高圧洗浄）」

多くのマンションでは、排水管トラブルを未然に防ぐため、管理組合主導で年に1回以上の「雑排水管清掃（高圧洗浄）」を実施しています。

この清掃では、各住戸の台所や浴室、洗濯機の排水口から高圧水を流し、詰まりや溢れの原因となる固着した汚れを除去します。
一般的に、まず1階のマンホールまでの横引き管を清掃し、その後「1階から順に上階へと立て管を洗浄していく」方法が取られます。これは、上階から始めると、下階の排水管に汚れが押し流されて詰まるのを防ぐためです。

専有部分（排水枝管）の清掃・点検をどう進めるか

マンション全体の共用排水管（立て管）を美しく保つだけでは、各住戸内の詰まりや漏水を未然に防ぐことは困難です。立て管の洗浄で共用部の通りを確保したうえで、各住戸へ繋がる配管もケアすることがトラブル予防の鍵となります。
そのため、立て管の定期清掃のタイミングに合わせて、専有部分である排水枝管も点検・清掃を行うことが望ましいでしょう。

専有部分の枝管の清掃費用は本来所有者が負担すべきものですが、管理規約に「構造上一体となった部分は共用部分とみなす」との記載があれば、管理組合の費用で実施することも可能です。
マンション全体の利益を考え、管理組合主導で専有部分の排水枝管の清掃・点検を実施することを検討してみてはいかがでしょうか。

【まとめ】マンション排水管の管理責任を正しく理解しトラブルを防ごう

マンションの排水設備は、建物を貫く「共用部（立て管）」と、各住戸に引き込まれた「専有部（排水枝管）」に分かれており、専有部の管理責任は各部屋の住民（区分所有者）にあります。
しかし、配管が下階の天井裏を通っているなどの構造的理由により、管理責任や修繕費用の負担区分が複雑になるケースも少なくありません。
万が一の漏水事故を防ぐためにも、日頃から管理組合主導で専有部を含めた計画的な高圧洗浄や点検を実施することが大切です。
株式会社サンコウ設備では、給排水設備の定期清掃や点検から大規模な更新工事まで、自社一貫体制の「工事直販」でスピーディーかつ高品質に対応しております。マンションの排水管トラブルや維持管理についてお悩みの際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

マンションの排水管管理に関するよくある質問

株式会社サンコウ設備 代表取締役 浅川 浩一

平成7年の設立以来、30年にわたり給排水設備を中心としたインフラ工事に携わる。これまでに30,000件以上の工事実績を持ち、現場で積み上げた確かなノウハウが強み。

大手建築会社などの仲介業者を通さず、自社で直接ご提案から施工までを行う「工事直販」のスタイルにこだわり、多くの管理組合様やビルオーナー様から厚い信頼を寄せていただいている。