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マンション修繕積立金　資金不足　積立金値上げの住民合意　資産価値を守る

公開日：2024/09/15

国土交通省の調査によると、全国のマンションストックの約半数にあたる約300万戸が築20年を超えています。高齢化問題は「人」のみならず、住民の共有資産である「建物」そのものにも大きな課題をもたらしていますが、その課題を掘り下げると最終的には「お金」の問題に行き着きます。
現在の建築費は20年前と比べて大きく変化しており、当時の修繕計画をそのまま適用するのは現実的ではありません。そのため、修繕積立金の値上げも視野に入れた計画の大幅な見直しが急務となっています。

◯築20年のタイミングで「修繕積立金の見直し」が必要って本当？
◯積立金の金額変更はどのように進めればよいの？
◯どうして築40年以上経ってしまうと、見直しは困難になるの？

今週のもっと知りタイム

修繕積立金の値上げで居住環境の「質」と「価値観」を一致させる

築20年のタイミングで「修繕積立金の見直し」が必要って本当？

多くのマンションでは、築15〜20年で初回の大規模修繕工事を実施します。この時期は、新築時に計画していた修繕内容と、実際に行った改修工事の内容とのギャップが明らかになる時でもあります。

また、築20年を経過すると、建物や設備の劣化状況がより具体的に把握できるようになります。これにより、当初の予想と現実の劣化状況を比較し、今後の修繕計画を見直すための絶好のタイミングとなります。

さらに、「物価や工事費の変動」、「建築技術や材料の進化」、および「省エネ基準の変更」など、社会環境の変化も考慮する必要があります。これらの変化を反映した修繕計画の見直しが求められるのです。

積立金の金額変更はどのように進めればよいの？

修繕積立金の変更は住民にとって大きな問題であり、生活設計に大きな影響を及ぼします。住民一人ひとりの家族構成や仕事背景も異なるため、住民の合意を得るには多くの課題を克服する必要があります。

具体的な見直しのプロセスは以下の通りです。

❶専門家による建物診断の実施：建物の現状を正確に把握します。

❷長期修繕計画の策定：診断結果を基に、新技術や材料の導入も検討し、今後30〜40年の修繕計画を立てます。
❸積立金の再計算：物価上昇や予備費も考慮し、必要な修繕積立金を再計算します。
❹住民への説明：管理組合が主導し、見直しの必要性と結果を丁寧に住民へ説明します。
❺専門家のアドバイスを取り入れる：建築士や管理士などの専門家の意見を取り入れ、透明性のある意見集約を行います。
❻資産価値の維持・向上の提案：「長寿命化による資産価値の維持・向上」や「将来的なコスト削減の可能性」を考慮し、最終的な合意形成を目指します。