2回目の大規模修繕工事は1回目とどこが違うの？

修繕箇所の優先順位を決める難しさ

一般的にマンションでは、住環境の整備や建物の補修を目的に約12年のサイクルで大規模修繕工事を行います。

第1回目の工事は築年数が浅いため目立った劣化が少なく、「本当に必要があるのか？」などと考える住民もいます。外壁や防水など劣化の目立つ場所や新築時の施工不良が原因の不具合などを中心に、住民の合意形成が取れやすい工事に絞って行う形でもいいでしょう。

しかし築20年を過ぎて行う第2回目の大規模修繕工事では、建物の劣化は本格的に始まりますので、「修繕したい」あるいは専門家からみて「するべき」場所が多くなり、優先順位をつけて予算配分の調整をすることが必要となります。

さらに1回目の時とは異なり、住民からも「ここも直したい」「資産価値を下げないためエントランスを綺麗にしたい」などの要望が多くなり合意形成も難しくなるでしょう。

合意形成をとるポイント

このタイミングに理事になった方たちは予算の調整などに大いに悩まされることとなりますが、合意形成をとるポイントは大きく2つあります。

1つ目は、素人には劣化の程度や緊急性が分かりませんので、やはり建築や設備の「専門家の助言」は欠かせないということです。マンションを担当している管理会社の意見は当然として、それ以外のセカンドオピニオンを専門業者から聞くことも重要となります。

なのでまずは劣化の状況と修繕方法などを、客観的で技術的側面の情報を収集しましょう。

2つ目のポイントは情報を集め業者からの提案を受ける際、「見える老朽化」と「見えない老朽化」をしっかりと分け、特に設備関連の「見えない老朽化」の修繕に関しては、「このまま放置するとどうなるのか」など具体的な内容の說明を受けるべきです。そしてそれを説明会などを通して、多くの住民が納得できる形での「わかりやすい」情報開示を行うべきでしょう。

どこを優先するべきか？費用が大きくかかる工事はなにか？

2回目の大規模修繕工事の内容は？

築年数も経ち修繕工事の箇所も増えるため、2回目の大規模修繕工事は工期も長くなり予算もおおきくなります。

主な修繕内容としては
◯屋上防水◯外壁塗装◯集合郵便受け◯掲示板・宅配ロッカーなど金物類の交換◯エレベーターの補修◯給排水設備など設備関係の修繕
などがあげられます。

また「バリアフリーにしたい」「エントランスをきれいにしたい」など、1回目の修繕と比べて資産価値に対する住民の意識も上がり、住民の要求も多岐にわたって出てくることが考えられます。

「予算が取りやすい工事」と「予算が取りづらい工事」

多くの場合、最も大きな予算がかかる工事は、やはりマンション全体に足場を組んで工期も長くなる「外壁塗装」「防水工事」となります。建物自体の劣化を補修する重要な工事です。

外壁や屋根の修繕は見た目も変わりますし工事結果が「分かりやすい」ため、ある程度の修繕費用をかけるのは仕方がないと合意が取れやすい工事ですが、「給排水設備」など建物の中に隠れていて普段は目にできない設備の更新工事は、漏水などのトラブルが出ないうちは先送りされがちです。

しかし水道設備こそ、2回目の大規模修繕工事のタイミングでしっかりとメンテナンスをするべきものだと言えます。水道管も外壁と同様に経年劣化は確実に進み、住環境に大きく影響するマンションインフラであるからです。

優先順位を決め、住民の合意形成をとるためのポイントとは？

親切なプロフェッショナルをパートナーにする

マンションの修繕工事を成功させるためには、管理組合（理事）と住民のコミュニケーションや積極的な情報開示が重要な鍵となります。

そのためにまずは、現状調査や工事計画などの資料を工事業者からできるだけ分かりやすい形で提案をしてもらい、それを住民全体で共有するべきです。

工事の見積もりや工事内容は、その根拠を「素人がみてもわかるような」提案書や工事計画書にして提出をしてもらいましょう。見積もり項目の「一式」「一括」などの内容をしっかりと説明できる業者をパートナーとすることで、「素人」である住民への情報開示もスムーズに進めることができます。

住民の行為形成を取り、予算内で修繕工事を成功させるためには、分かりやすい說明のできる「親切なプロフェッショナル」の存在は欠かせないと言えるでしょう。