「大規模修繕工事」を再検討するため、最初に確認すべき点とは？
「修繕工事」と「改修工事」の違いってなに？
12年から16年程度の周期で行われる大規模修繕工事ですが、「修繕工事」と「改修工事」が混同されてしまい議論が噛み合わないことがありますので、一度工事の内容について整理をします。
「修繕工事」とは、問題が発生した設備や建物を使える状態まで「原状回復」をさせる工事のことで、屋上の防水機能を回復させたり、水道設備の不具合で起きる「漏水」や「断水」などに対応する工事のことです。
「改修工事」とは、現状よりも高い居住性を実現するため機能向上を目的とした工事で、一例として「耐震工事」「バリアフリー」などの工事があります。
しかし一般的に「大規模修繕工事計画」を立案する際には両方の工事が混在して議論されることも多いので、工事の目的を明確化し優先順位をつけてから計画することをおすすめします。
２回目の「大規模修繕工事」が大きなポイントとなる
「大規模修繕工事」は「修繕積立金」の予算の範囲で検討されますが、1回目の「屋根防水」や「外壁補修」の他に、2回目の工事は老朽化した金物類や耐用年数を迎えた設備の取替えが付加され、より工事費用は増加する傾向にあります。
あくまでも目安ですが、1回目の大規模修繕工事の費用相場が「一戸あたり100万円」だとすると、2回目は２割増の「120万円」くらいと考えられます。
しかし1回目では工事対象となっていなかった「設備」関連の工事は、目に見えないところで劣化が進んでいるため、実際の現場調査を行った結果、想定よりも予算がかかってしまうケースが多く見られます。
建築費の高騰で修繕計画は変更するべき？
さらに昨今の経済状況の変化に伴い、「建築資材」「人件費」「設備機器」など多くのコストが急激に上がり、修繕計画当初に想定していた予算では工事ができない状況になっているのが現実です。
そのため現在多くのマンションでは修繕計画の変更は必須になっており、できるだけ予算内で効果的な修繕工事をするために苦慮しています。
修繕計画の変更のポイントとは？
修繕計画の見直しの際、コストダウンも含めたポイントは以下の点です。
①予算を見直す
・当初の計画を遂行するために不足している金額を再度精査して、補填可能かどうか検討する。
②優先順位を決める
・急務でない修繕や装飾的な工事は一旦保留し、必要最低限の機能的な工事に絞る。
③依頼業者を再検討する
・改めて複数の業者からの提案を受け依頼先を決定。また、できるだけ実際の工事業者へ直接依頼することで中間マージンを節約する。
④補助金・助成金を活用する
・耐震化などの修繕内容によっては、自治体や行政の制度を活用して工事費を安く押さえられるケースもあるので情報を集める。
⑤最新技術や工法を検討する
・最新の建築技術や材料を導入し、将来的なメンテナンスや運用コストの削減を検討する。
